Wenn in der Immobilienbeschreibung das Wort "Altbau" auftaucht, werden interessierte Mieter aus den verschiedensten Gründen hellhörig. Manche suchen genau das und stellen sich dabei eines der tollen Gründerzeit-Häuser mit großen Zimmern vor, die durch edle Doppelflügel-Türen unterteilt sind. Andere sehen hellhörige Räume, höhere Nebenkosten und kühle Zugwinde durch undichte Türen und Fenster. Was erwartet den Bewohner eines Altbaus nun wirklich?
Achtung: Denkmalschutz?
Einem Mieter ist der Denkmalschutz eines Altbaus gleichgültiger als einem Käufer. Manchmal wird das sogar als Vorteil angepriesen, denn denkmalgeschützte Wohnungen im Altbau haben oft Feinheiten zu bieten, die nicht jede Wohnung hat. Ein besonderer Holzboden, eine Stuckdecke, verzierte Wände... es bedeutet aber auch, dass nicht alles in der Wohnung gemacht werden darf. Nicht nur Umbauten, auch Nägel in den Wänden könnten problematisch werden und die Renovierung steht auf einem ganz anderen Blatt.
Permanenter Luftaustausch - gut für die Atmung, schlecht für die Nebenkosten
Die Fenster im Altbau sind eine Besonderheit. Sofern sie nicht erneuert wurden, handelt es sich meistens um Kastenfenster. Dies sind Fenster mit doppeltem Fensterglas, zwischen den Scheiben befindet sich Luft. Sie dient als Schall- und Wärmedämmung, jedoch wird es bei nicht renovierten Altbauten immer einen Luftaustausch zwischen drinnen und draußen geben. Das kann sich durch eine allgemein kühlere Luft in der Wohnung bemerkbar machen. Für die Gesundheit der Lungen und Atemwege ist das aber beinahe besser als ein komplett dichtes Fenster, wie es im renovierten Altbau vorkommt. Denn dieses lässt gar keine Luft mehr herein und es muss wie im Neubau regelmäßig stoßgelüftet werden. Handelt es sich noch um die alten Fenster, können aber auch die Nebenkosten höher sein, da mehr geheizt werden muss. Das liegt mitunter aber auch an der Raumhöhe eines Altbaus.
Hohe Räume - luftig und hell, aber teuer
Altbauten sind für hohe Räume bekannt. Die Raumdecken befinden sich in einer Höhe zwischen 2-3 Metern. Damit verbunden sind hohe Fenster, die viel Licht hereinlassen, was bei typischen Altbauten in den Städten mit nah stehenden umliegenden Häusern auch absolut notwendig war. Heute ist das natürlich immer noch schön, denn der hohe Raum wirkt optisch größer und eleganter. Da die Raumdecken aber so hoch sind, sind auch die Heizkosten im Winter nicht ganz ohne. Das liegt daran, dass warme Luft aufgrund ihrer niedrigeren Dichte nach oben steigt (Kamineffekt). Die schwerere, kalte Luft verbleibt dagegen unten und sorgt dafür, dass sich ein Altbau kühl anfühlen kann.
Feuchtigkeitsprobleme in Altbauten
Bei vielen Altbauten sind Schäden an der Bausubstanz und insbesondere an der Fassade zu erkennen. Das sorgt dafür, dass Feuchtigkeit in die Räume eindringen kann. Es kann somit vermehrt zur Schimmelbildung kommen. Dadurch sind nicht nur mehr Putzmittel erforderlich, sondern die Gesundheit kann darunter leiden. Ein modernes Heizsystem wie eine Wandheizung kann dem Problem aber gut vorbeugen. Außerdem sollte man als Mieter einer Altbau-Wohnung wissen, dass der Keller beinahe nie trocken ist. Selbst, wenn der Vermieter das mit felsenfester Überzeugung behauptet - spätestens beim nächsten heftigen Regenschauer ist der Keller feucht. Gegenstände, die unbedingt trocken bleiben müssen, werden dort also besser nicht aufbewahrt.
Hellhörige, dünne Wände können zum Ärgernis werden
Typisch für die Bauweise eines Altbaus sind die dünnen Wände. Viele Altbauten wurden renoviert oder zumindest teilrenoviert, sodass sie heute innen ganz anders aussehen als damals. Auf dicke Wände wurde dabei aber wenig Wert gelegt, da die komplette Aufteilung des Gebäudes unter die Lupe genommen wurde. Dadurch sind Altbau-Wohnungen oft hellhörig und jeder bekommt mit, wenn sich in einer der Wohnungen einmal laut gestritten wird oder der Fernseher zu laut wird. Am Rande ist das auch für den Brandschutz schlecht. Die oft dünnen Wände halten ein Feuer in einer Wohnung gegenüber nicht lange auf...
Geräuschvolle Böden und Schieflagen sind oft die Regel
Der Altbau entstand in einer Zeit, in der es alles andere als selbstverständlich war, perfekt gerade zu bauen. Schiefe Wände, nicht ganz gerade Linien und Co. fallen insbesondere beim Einrichten auf. Sie sind aber nur ein Teil der Erklärung dafür, warum Altbauten gerne "gesprächig" sind. Die Treppe knarzt, die Böden geben Geräusche von sich, und wenn der Nachbar im oberen Stockwerk in sein Schlafzimmer geht, quietscht diese eine Diele furchtbar laut – im Altbau wurde noch viel Holz verwendet. Das kann aber auch schön sein und ein heimeliges Gefühl bewirken, wenn man sich erst einmal an die Altbau-Wohnung gewöhnt hat!
Bereits bei der Besichtigung einer Altbauwohnung sollte Sie akribisch auf Mängel achten, um später keine bösen Überraschungen zu erleben. Dabei können Sie sich grob auf drei Bereiche konzentrieren.
- Wände (diese sollten nicht feucht sein, keine Schimmelbildung aufweisen)
- Fenster (mindestens Doppelverglasung für eine gute Isolierung)
- Zeitgemäße Steckdosenplanung (ausreichend Steckdosen in den einzelnen Zimmern)
Achten Sie im Altbau unbedingt auf Feuchtigkeit! Bei charmanten Altbauwohnungen mit schönen Dielen und hohen Decken existiert oft ein Feuchtigkeitsproblem. Achten Sie daher auf Anzeichen von Feuchtigkeit in den Wohnräumen oder im Keller. Weiterhin sollten Sie auf hochwertige Fenster und geringer Deckenhöhe achten um die Nebenkosten zu reduzieren.
Auf der Suche nach einer Altbauwohnung auch lokale Immobilienportale nutzen
Ungeachtet der potentiellen Schwierigkeiten gehören Altbauwohnungen zu den beliebtesten Wohnarten in Deutschland. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungszentren wird der Pool jedoch immer kleiner. Wer hier richtig sucht, kommt womöglich schneller zu seinem Glück. Neben den großen Platzhirschen am Markt können auch regionale Portale, z.B. von Zeitungen bei der Suche mit herangezogen werden. Zudem bieten die lokalen Immobilienportale nicht selten ein sehr umfangreiches Angebot, bei dem vielleicht auch das ein oder andere Schnäppchen mit dabei ist.
